先进的物流园区不仅要体现在硬件上而且还要体现在软件上，高标准的物流园区也意味着高绩效。笔者认为投资者期望的是一个可持续发展的物流园区。而这样的物流园区不是仅仅依赖建造就能出现的，还需要从设计规划阶段就深入考虑。
物流园具有可持续发展的天然属性
可持续发展在概念上可以分为三个组成部分：环境可持续性，经济可持续性和社会政治可持续性。
物流园区这一概念天然地就具备可持续发展的特征，这是物流园区与生俱来的品质。比如，从交通运输方面看，物流园区通过合并运输和转变运输方式可以提高运输效率，实现减少车流量、避免堵塞、降低排放等目标。在仓储方面，物流园区通过土地的集中化使用，可以提高空间利用，减少土地占用，甚至降低土地的沙漠化概率。而在经济方面，物流园区有利于促进地区服务业发展，有利于提高生产力，有利于经济结构调整和经济转型。以上内容在《FV-2000：货运村结构和运作的质量》中都得到过验证。
欧洲《物流中心使用指南》明确地提出了物流中心具有商业性和可持续性（commercial and sustainable）。可以看出物流园区天然地与可持续发展有关联。如果物流园区不能盈利，就谈不上承担可持续发展的社会责任。
影响物流园可持续发展的原因
在十多年的物流职业生涯中，除了西藏和青海以外，笔者跑遍了国内所有省市地区，对增长方式的理解已不能说不深刻。因此不支持“增长不等于发展”、“不能过分（或片面）强调GDP”，这类咬文嚼字的说法。
GDP本身无过错，问题的实质是要找到为什么一些地区也发展了、增长了，但是没有赢得足够的（sustainable，也可译为“足可支撑的”）利润。无论是在国内还是国外，物流园区都有两笔账，一笔是政府的账，一笔是企业的账。政府的账无外乎土地和税收政策，在土地的价格方面，政府给予一定的优惠，在物流园区的收益方面，政府又给出相应的税收优惠，从而减轻物流园区的税赋，特别是减少物流园区初建期的税收负担等。通常情况下，政府提供的优惠是一定的，它可能会因为各地的具体情况有所差异。
另外一笔账是投资者的，除了花费心思从政府那里获得优惠外，投资者还要投入更多的精力算好经济账。在现实中，很多投资者在这方面做得很不够，他们大多的心思盯着政府而不注重“做内功”。当把物流园看作一个企业，当企业的利润率下降到一定程度时，就要考虑转变或创新盈利模式，获得实实在在的收益。
如果把国外的物流园区比作用模型或专用软件设计的话，那么，国内物流园区的财务分析也就是掐着手指头或是拨着算盘珠计算出来的。为什么这样说呢？因为在大多数物流园区的项目中，数据、经营手段以及人员管理等方面都很不靠谱，而这在国内已经成为普遍现象。一个物流园区项目动辄投资都是几十亿元。然而，投资者拿出来做可研性分析和总体规划分析的钱几乎是万分之一。这种“九牛一毛”的投入怎么能够得到精确的投入预测？
物流园区如何实现可持续发展
1.物流园区几个基本特性
上文中的物流园区先进性，可理解为实用性或适用性、可持续性，而物流园区的可持续性又可以进一步理解为盈利性和可复制性。
盈利性：物流园区是应当盈利的，应在计划期内获得或产生利润，计划期可以是五年、十年或者更长的时间。它因每个物流园区的不同而不同，如果物流园区不能按照预先设计的那样在计划期内盈利，那么，其商业性、公益性和可持续性都无从体现，也无法继续发挥其作为公共物流平台的作用。因此，物流园区的盈利是必要的，而那些没有获得足够公共资源的物流园区的盈利要求尤为突出，也更难实现。
可复制性：更多涉足物流园区的投资者不是为了圈一块地“玩一玩”，而是要实施一个物流设施投资或物流网络建设的战略，因此，就不能只关注一个项目的好坏和成败，而是要寻找一个适应多个项目的模式，也就是要设计一个可以复制的模式。物流园区的可复制性首先要满足自身的需要，同时，还可供其他投资者借鉴。
那么，如何实现可复制性呢？简单地说就是要建立一个具有广泛适用性的标准，像普洛斯、宝湾这样的物流园区都建立了自己的标准。
2.重要的商业计划书
《物流中心使用指南》在第一章第四节“活动”中明确了物流中心的商业计划（Business Plan），同时指出“物流中心的管理意味着与物流中心布局有关的投资和开发计划编制”。
在国内，由于体制和行政审批程序等原因，一般在对物流园区项目进行论证和报告编制时，通常采用或沿用传统的“可行性研究报告”、“总体规划”和“控制性详细规划”等形式，各地政府对此的要求不尽相同。
商业计划与上述报告是有明显区别的，商业计划要包括业务模式（或商业模式，Business Model）,而业务模式又包括了盈利模式（Profit Model），即研究和回答如何赚钱。因此，物流园区的商业计划要能更充分地体现商业性。
笔者是国内最早提出物流业务模式的人，也率先将业务模式用于物流园区报告中，并建立了一个“物流中心收益模型”对物流园区的投资回报进行分析。当时通过研究一些物流园区报告发现，很多物流园区报告对于如何花钱说得很清楚，但是对于如何挣钱，往往根本不说或一笔带过。因此，笔者在物流园区报告中引入了收益业务模式概念，这样能更好地体现出物流园区收支的平衡性。
笔者也建议物流园区的投资者：一个物流园区项目要赚钱，除了完成体制内的“可行性研究报告”、“总体规划” 外，在体制外，还应当编制一个物流园区“商业计划书”。
3.物流园区的业务模式
简单地说，业务模式即产生收入和盈利的途径与方法，独特的业务模式被看做典型的可以重复的运作框架。人们熟知的麦当劳、丰田、沃尔玛、家乐福、联邦快递、戴尔、亚马逊等就有其独特的业务模式。
